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福建省經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法
閩價(jià)房字〖1999〗第140號(hào)文
第一條 為了加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理， 規(guī)范價(jià)格構(gòu)成和價(jià)格行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》和《福建省人民政府貫徹國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見(jiàn)的通知》等法律、政策，制定本辦法。
第二條 凡在本省行政區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的制定必須遵守本辦法。
第三條 經(jīng)濟(jì)適用住房是指享受?chē)?guó)家優(yōu)惠政策， 向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售按標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的普通住宅（含安居、廣廈工程住房，解困、解危、統(tǒng)建住房）。
第四條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)并實(shí)行分級(jí)管理。省政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省房改部門(mén)負(fù)責(zé)全省范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作，制定全省統(tǒng)一的價(jià)格管理辦法。省政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省直房改部門(mén)審核在榕省屬單位、中央及外省市駐榕單位的經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格；市、縣政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同同級(jí)政府房改部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的管理、監(jiān)督、指導(dǎo)工作，負(fù)責(zé)審核本級(jí)行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格。
第五條 經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格由下列項(xiàng)目構(gòu)成：
一、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)
指按國(guó)家法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的征用土地和房屋拆遷補(bǔ)償安置的各項(xiàng)費(fèi)用。
（一）征地費(fèi)用構(gòu)成是：1．土地補(bǔ)償費(fèi)；2．青苗補(bǔ)償費(fèi)； 3．勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)；4．地面附屬物補(bǔ)償費(fèi)；5．新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金；6．耕地占用稅；7．征地管理費(fèi)等項(xiàng)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。
（二） 房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用構(gòu)成是
：1．安置被拆遷戶(hù)所需房屋的建造或購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用（扣除被拆遷戶(hù)應(yīng)繳納的費(fèi)用）；
2．被拆除房屋及其附屬物的作價(jià)補(bǔ)償金額；
3．被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)；
4．臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)；
5．被拆遷單位合法的停產(chǎn)停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)；
6．房屋拆遷管理費(fèi)。以上各項(xiàng)作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)算辦法和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等均按《福建省城市房屋拆遷管理辦法》的規(guī)定和各地人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
二、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)
（一）勘察費(fèi)，包括水文及工程地質(zhì)勘察費(fèi)，按不高于國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)頒布的工程勘察收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（二）設(shè)計(jì)費(fèi)，指住宅施工圖設(shè)計(jì)、建筑規(guī)劃、驗(yàn)線(xiàn)測(cè)點(diǎn)等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用；按不高于國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門(mén)和建設(shè)行政主管部門(mén)頒布的城市規(guī)劃設(shè)計(jì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。
（三）前期工程費(fèi)，主要指為住宅區(qū)三通（通路、通電、通水）一平（平整土地）實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用。
三、建筑安裝工程費(fèi)
指房屋主體部分的土建（含樁基、地下室、結(jié)構(gòu)初裝修）、水電設(shè)備安裝、通訊、電視線(xiàn)路（含天線(xiàn)）、消防、煤氣管道、電梯設(shè)備安裝及附屬工程等費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)按
有權(quán)部門(mén)批準(zhǔn)的施工預(yù)（決）算標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
上述各項(xiàng)費(fèi)用按三級(jí)或四級(jí)施工企業(yè)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算。
四、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
由基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)組成。
（一）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指住宅區(qū)規(guī)劃紅線(xiàn)以?xún)?nèi)的各種公共管線(xiàn)和道路工程費(fèi)用。包括住宅區(qū)內(nèi)道路、供水、供電供氣、排污、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。
（二）非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，指為住宅區(qū)服務(wù)的獨(dú)立的非營(yíng)業(yè)性配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。包括根據(jù)城市建設(shè)總體規(guī)劃要求，列入住宅區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的幼兒園、住宅區(qū)管理用房、公共停車(chē)場(chǎng)（棚）、派出所用房、居委會(huì)用房、配電水泵消防房、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站藝術(shù)雕塑等建設(shè)費(fèi)用。
上述費(fèi)用按有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃定額指標(biāo)和詳細(xì)規(guī)劃施工圖預(yù)（決）算造價(jià)，按實(shí)際可售住宅建筑面積所占比重分?jǐn)傆?jì)入。
五、管理費(fèi)
指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房期間發(fā)生的各項(xiàng)組織管理費(fèi)用。包括工資、辦公費(fèi)、正常合理的銷(xiāo)售費(fèi)用等項(xiàng)支出的實(shí)際發(fā)生費(fèi)用。但最高不得突破本辦法第五條第一款、
第二款、第三款和第四款規(guī)定費(fèi)用之和為基數(shù)的2％。
六、貸款利息
指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位在開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房期間，為籌措建設(shè)資金而發(fā)生的貸款利息支出。貸款利息根據(jù)所在地商業(yè)銀行提供的本地區(qū)不同類(lèi)型經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)占用貸款的平均比例、平均利率、平均周期和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況，由當(dāng)?shù)卣畠r(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房改部門(mén)共同研究確定。
七、稅金
指依據(jù)國(guó)家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的和國(guó)家規(guī)定不能減免的相關(guān)稅收。稅金依照國(guó)家規(guī)定的稅目和稅率計(jì)
算。
稅金減免按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
八、利潤(rùn)
指開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房的合理純收入。按本辦法第五條第一款、第二款、第三款和第四款規(guī)定費(fèi)用之和
為基數(shù)的3％以下確定。
第六條 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)中涉及的收費(fèi)， 必須按法定收費(fèi)主管部門(mén)規(guī)定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，任何單位和
個(gè)人不得以各種名目收取費(fèi)用。
收費(fèi)減免按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，減免后的合法收費(fèi)計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格。
第七條 下列費(fèi)用不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格：
一、超過(guò)土地出讓合同規(guī)定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期而被征收的土地閑置費(fèi)和土地增值費(fèi)以及規(guī)定以外的有關(guān)稅費(fèi)；
二、已計(jì)入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本中的建設(shè)用地、建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施以市場(chǎng)價(jià)出售、轉(zhuǎn)讓、出租或留作它用的，必須沖減相應(yīng)成本；
三、住宅區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用；
四、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位留用的辦公用房、自己經(jīng)營(yíng)的房屋的建筑、安裝費(fèi)用及應(yīng)分?jǐn)偟母鞣N費(fèi)用；
五、非住宅區(qū)的公共建筑的建設(shè)費(fèi)用；
六、對(duì)社會(huì)公益事業(yè)的各項(xiàng)集資、贊助、捐贈(zèng)以及其它各種與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的費(fèi)用；
七、各種賠償金、違約金、滯納金和罰款；
八、其他按規(guī)定不得計(jì)入經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的費(fèi)用。
第八條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格按不同建設(shè)項(xiàng)目分別確定，政府價(jià)格主管部門(mén)和房改部門(mén)應(yīng)按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)的社會(huì)平均成本并結(jié)合企業(yè)的個(gè)別成本，加上法定利潤(rùn)和稅金核定基準(zhǔn)價(jià)格；開(kāi)發(fā)企業(yè)可在政府價(jià)格主管部門(mén)和房改部門(mén)核定的基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上和指導(dǎo)價(jià)格規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)市場(chǎng)供求情況自行確定銷(xiāo)售價(jià)格，經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的浮動(dòng)幅度控制在基準(zhǔn)價(jià)格的±3％。
第九條 經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格計(jì)算公式：
基準(zhǔn)價(jià)格＝（總成本－經(jīng)營(yíng)性用房應(yīng)攤成本＋利潤(rùn)＋稅金）÷實(shí)際可售住宅建筑面積
住宅銷(xiāo)售價(jià)格＝基準(zhǔn)價(jià)格×（1±價(jià)格浮動(dòng)率）×（1±層次系數(shù)±朝向系數(shù)）
上述公式中的“成本”指社會(huì)平均成本結(jié)合個(gè)別成本。
第十條 按本辦法規(guī)定的價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目和作價(jià)辦法制定的經(jīng)濟(jì)適用住房出售價(jià)格，是政府指導(dǎo)價(jià)格，即某幢或開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用住房的平均價(jià)格。單套住宅價(jià)格應(yīng)以基準(zhǔn)價(jià)格為基礎(chǔ)，加上樓層、朝向差價(jià)。樓層、朝向差價(jià)按整幢增減的代數(shù)和為零的原則按第四條分級(jí)管理規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房改部門(mén)確定，報(bào)上一級(jí)政府價(jià)格主管部門(mén)和房改部門(mén)備案。
第十一條 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)在主體工程完工前， 持本辦法規(guī)定的價(jià)格申報(bào)材料一式四份，向政府價(jià)格主管部門(mén)申報(bào)住房的基準(zhǔn)價(jià)格；政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同房改部門(mén)審核；由政府價(jià)格主管部門(mén)行文執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格申報(bào)材料主要有：
一、經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格申報(bào)表。
二、經(jīng)濟(jì)適用住房基準(zhǔn)價(jià)格構(gòu)成項(xiàng)目審核表。
三、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的立項(xiàng)批文及投資、用地、規(guī)劃、施工許可證復(fù)印件。
四、建筑安裝工程預(yù)（決）算書(shū)及工程發(fā)包合同復(fù)印件。
五、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)證明材料。
（一）當(dāng)?shù)卣贫ǖ慕?jīng)濟(jì)適用住房征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的文件。
（二）當(dāng)?shù)刂鹘ㄗ≌瑓^(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位出具的征地拆遷費(fèi)用有關(guān)資料和原始憑證復(fù)印件。
（三）當(dāng)?shù)赝恋鼐殖鼍叩恼鞯夭疬w補(bǔ)償費(fèi)證明。
六、主要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位出具勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)預(yù)（決）算證明及原始憑證。
七、建筑安裝工程費(fèi)證明材料由主要開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位出具土建（含樁基、地下室）工程費(fèi)、水電設(shè)備安裝工程費(fèi)（含結(jié)構(gòu)初裝修）預(yù)（決）算結(jié)果證明。
八、貸款銀行出具貸款和同期貸款利息的證明。
九、當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)出具其它稅收的證明（政府未能減免的稅）。
第十二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)濟(jì)適用住房銷(xiāo)售場(chǎng)所顯著位置公布政府價(jià)格主管部門(mén)和房改部門(mén)審批的基準(zhǔn)價(jià)格和價(jià)格浮動(dòng)幅度批準(zhǔn)文件，自覺(jué)接受政府價(jià)格主管部門(mén)和購(gòu)房者的監(jiān)督。
第十三條 經(jīng)濟(jì)適用住房的明碼標(biāo)價(jià)應(yīng)以?huà)炫苹蚴鄯空f(shuō)明書(shū)等形式公開(kāi)標(biāo)示以下內(nèi)容：
一、每套住房的座落位置、結(jié)構(gòu)、形狀、面積、朝向、樓層、售價(jià)、付款方式；
二、房?jī)r(jià)中代收代付的行政性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
三、政府價(jià)格主管部門(mén)和房改部門(mén)規(guī)定的其他必須標(biāo)示的內(nèi)容。
第十四條 凡違反本辦法下列行為之一者， 由當(dāng)?shù)鼗蛏弦患?jí)政府價(jià)格主管部門(mén)依照 《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》 、《福建省價(jià)格管理?xiàng)l例》及有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定予以處罰：
一、不執(zhí)行規(guī)定的計(jì)價(jià)原則、計(jì)價(jià)范圍和計(jì)價(jià)辦法的；
二、越權(quán)定價(jià)和擅自提價(jià)的；
三、不按規(guī)定如實(shí)申報(bào)經(jīng)濟(jì)適用住房定價(jià)成本的；
四、虛報(bào)、瞞報(bào)、故意漏報(bào)計(jì)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和證明材料的；
五、擅自向經(jīng)濟(jì)適用住房攤派、收費(fèi)的行為：
六、不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)或者使用虛假或不規(guī)范的標(biāo)價(jià)手段蒙騙購(gòu)房者的；
七、采取欺詐手段重復(fù)收取已計(jì)入房?jī)r(jià)的各項(xiàng)費(fèi)用的；
八、違反代收代付費(fèi)用征收規(guī)定，牟取非法利益的；
九、拒不執(zhí)行價(jià)格報(bào)批備案規(guī)定的；
十、其它違反本辦法規(guī)定的行為。
第十五條 實(shí)行住房貨幣分配后， 為便于各級(jí)政府確定個(gè)人住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，市、縣的經(jīng)濟(jì)適用住房平均價(jià)格，由市縣房改部門(mén)會(huì)同價(jià)格主管部門(mén)按本辦法規(guī)定的八項(xiàng)因素共同測(cè)算，經(jīng)市縣房改部門(mén)綜合平衡后報(bào)市縣人民政府確定，每年公布一次。
第十六條 各地可根據(jù)本辦法制定本地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理的具體實(shí)施細(xì)則，以前有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理政策和規(guī)定，凡與本辦法不一致的，均以本辦法為準(zhǔn)。
第十七條 本辦法由省政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同省房改部門(mén)負(fù)責(zé)解釋。
第十八條 本辦法自頒布之日起施行。 |
